6月4日，2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)評(píng)選結(jié)果公示，北京等20座城市位列其中。這份由財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的名單，標(biāo)志著新一輪城市更新進(jìn)入加速期。

不久前，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》為這場(chǎng)行動(dòng)劃定路線圖，提出到2030年，人居環(huán)境明顯改善，經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)更加豐富，文化遺產(chǎn)有效保護(hù)，風(fēng)貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。詳情>>

政策落地實(shí)施，城市更新如何推進(jìn)？老舊街區(qū)怎樣煥發(fā)活力？更新模式能否持續(xù)？

01

為何要改？

數(shù)億人居住的老舊空間，亟待煥新。

過去幾十年，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，高樓林立、商品房遍地開花。但在現(xiàn)代化加速的背后，一大批建于上世紀(jì)的小區(qū)逐漸“掉隊(duì)”，難以適應(yīng)當(dāng)下居民的生活方式。

什么是“老舊”？據(jù)多部門聯(lián)合發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，凡是建于2000年以前，失養(yǎng)失修嚴(yán)重、配套不完善、功能不匹配的住宅小區(qū)，均可納入老舊小區(qū)范疇。這些小區(qū)通常缺乏電梯、停車位、綠地和物業(yè)管理，老人爬樓困難、車輛進(jìn)出受限、公共空間缺失、活動(dòng)場(chǎng)所匱乏——不僅“住得舊”，更是“住得難”。

數(shù)據(jù)顯示，2024年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬(wàn)個(gè)，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過5萬(wàn)公里，加裝電梯2.5萬(wàn)余部，增設(shè)停車位超過50萬(wàn)個(gè)。在今年全國(guó)兩會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)將全部納入城市更新范圍，推動(dòng)因地制宜實(shí)施改造。

中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)楊保軍深度參與了《意見》起草的全過程，他在接受總臺(tái)《新聞1+1》采訪時(shí)指出，城市更新不同于新區(qū)開發(fā)。后者已有成熟的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)與路徑，而前者則是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要在探索中不斷創(chuàng)新。中央通過政策性文件，在關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)上對(duì)城市更新作出系統(tǒng)部署，明確基本原則、重點(diǎn)任務(wù)、保障機(jī)制，將成熟經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為制度安排，同時(shí)推動(dòng)解決實(shí)踐中暴露出的深層問題。

從“建新”到“更新”，意味著城市治理邏輯的深刻轉(zhuǎn)變：從增量擴(kuò)張走向存量?jī)?yōu)化，從單一建設(shè)行為轉(zhuǎn)向多元協(xié)同治理，從物理空間改造延展至生活方式重構(gòu)。

對(duì)居民而言，城市更新的意義則更加具體直觀。它可能是一部能坐上的電梯、一處有樹有椅的口袋公園、一條通暢干凈的下水道、一家便利的小賣部，也可能是一次鄰里重建連接的契機(jī)——它連著人們對(duì)“好生活”的真實(shí)期待。

02

錢從哪來？

老舊小區(qū)改造動(dòng)輒上千萬(wàn)、上億元，資金從何而來？

楊保軍表示，城市更新是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的過程，如果僅靠政府財(cái)政是不夠的，還要想辦法通過制度創(chuàng)新吸引更多社會(huì)資本。

近年來，多地積極探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、全社會(huì)參與的可持續(xù)城市更新投融資模式。政府出一部分資金“拋磚引玉”，帶動(dòng)社會(huì)資本進(jìn)入項(xiàng)目，形成“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、居民參與”的協(xié)同路徑。

在北京，改建資金來源包括政府補(bǔ)貼、產(chǎn)權(quán)單位出資、公房出售集資、居民自籌等方式。在“申請(qǐng)式退租”機(jī)制推行后，政府承擔(dān)居民騰退補(bǔ)償，社會(huì)資本負(fù)責(zé)空間改造和后期運(yùn)營(yíng)，通過租金收益實(shí)現(xiàn)成本回收。

在山東，濟(jì)南市探索成立城市更新基金，爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)信貸資金支持，鼓勵(lì)央企及社會(huì)資本參與。高新區(qū)舜泰廣場(chǎng)舊操場(chǎng)通過“地上建公園、地下建停車+商業(yè)”的分層出讓方式一地多用，新增車位超1000個(gè)、商業(yè)出租率達(dá)95%、日均客流超6000人次，預(yù)計(jì)20年內(nèi)投資回正。

江蘇無錫藍(lán)系列園區(qū)更新項(xiàng)目采用政府引導(dǎo)的“社會(huì)企業(yè)投資+運(yùn)營(yíng)”模式，民營(yíng)企業(yè)自籌資金實(shí)施園區(qū)整體改造，與廠區(qū)原產(chǎn)權(quán)人簽訂長(zhǎng)期租賃合同，通過“租金+物業(yè)+增值服務(wù)+收益分成”的盈利模式，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

廣東深圳婦兒大廈改造項(xiàng)目設(shè)置兒童探索館、一站式兒童成長(zhǎng)中心、婦兒劇場(chǎng)等親子互動(dòng)體驗(yàn)空間，創(chuàng)新公共服務(wù)投融資模式，以自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)收益和房屋租金形式，拓展收入來源，公益與經(jīng)營(yíng)板塊相互促進(jìn)。

03

怎么改？

從“面子”到“里子”，從“改造”到“更新”。

5月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)秦海翔在發(fā)布會(huì)上指出，這輪城市更新將圍繞“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”四大目標(biāo)推進(jìn)，強(qiáng)調(diào)杜絕“面子工程”“形象工程”。

更新要從“里子”動(dòng)手。一方面要注重街巷環(huán)境和風(fēng)貌提升，另一方面則把大量精力用于電力入地、雨污分流、燃?xì)飧脑斓然A(chǔ)設(shè)施提升。

“以前下水堵了沒人管，現(xiàn)在不僅通了，還重新鋪了磚。”在北京姚江胡同住了幾十年的肖阿姨說。過去，院子里常因下水道堵塞導(dǎo)致污水外溢、雨水倒灌。改造團(tuán)隊(duì)摸索出一套“預(yù)留接口+自主改造”的方式，把污水接口延伸至每家每戶門口，居民只需自行購(gòu)買一組三件套成品設(shè)備，插上即可使用。

“里子”做得扎實(shí)，“面子”才能有樣子。相比過去雜亂無章的大雜院，如今的姚江胡同既有咖啡館、花店、共享活動(dòng)室，又保留了12戶原居民和幾十年的鄰里關(guān)系。始建于1884年的老胡同，在更新中再次升騰起生活的煙火氣。

在北京中海大吉巷項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)在推進(jìn)電力入地、通信并網(wǎng)等基礎(chǔ)工程時(shí)，保護(hù)歷史建筑文脈，施工過程堅(jiān)持“原樣原建”，使用傳統(tǒng)工藝，如灰磚青瓦、木作榫卯，最大程度還原明清時(shí)期建筑的風(fēng)貌。

更新不僅要重視風(fēng)貌保護(hù)，也強(qiáng)調(diào)“文化活化”。康有為故居、米市胡同29號(hào)院等文保建筑經(jīng)數(shù)字建模后原貌復(fù)建，開放為博物館。項(xiàng)目IP形象“大吉貓”也被嵌入街區(qū)裝置，拉近與市民生活的距離。開業(yè)首日即吸引超19萬(wàn)人次到訪，首批商戶定制店比例超過50%，成為文化與生活融合的新磁場(chǎng)。

作為姚江胡同、西總布片區(qū)、景山片區(qū)等多個(gè)北京胡同更新項(xiàng)目的建筑師，朱小地認(rèn)為，相較過去以院落為單位的更新方式，當(dāng)前的片區(qū)更新必須納入“胡同—公共空間—市政基礎(chǔ)設(shè)施”整體系統(tǒng)。在這類窄街密集的區(qū)域，下水改造、街道綠化、垃圾收儲(chǔ)等工程難度顯著提升，治理壓力也更大。但正因如此，城市更新也成為檢驗(yàn)“治理能力現(xiàn)代化”的縮影。

04

誰(shuí)說了算？

改造的不只是空間，更是治理方式。

不僅要探索“怎么改”，還要考量“誰(shuí)來改”“誰(shuí)參與”。以往城市更新多由政府單向主導(dǎo)，如今強(qiáng)調(diào)“多方協(xié)同”：街道、設(shè)計(jì)院、平臺(tái)公司、施工單位多線協(xié)作，從地面到地下、從前期征詢到后期運(yùn)營(yíng)，一步步“織補(bǔ)式”推進(jìn)。

在北京胡同的更新過程中，“議事機(jī)制”成為高頻詞。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)要和居民多輪溝通，從垃圾桶位置到雨棚樣式，從窗戶材質(zhì)到綠植布局，幾乎每個(gè)細(xì)節(jié)都要與居民達(dá)成共識(shí)。“有的意見，是‘吵’出來的，”姚江胡同項(xiàng)目負(fù)責(zé)人梁山坦言，“但正是這些爭(zhēng)論，讓大家真的參與進(jìn)來，也更愿意維護(hù)成果。”

姚江胡同提供了一個(gè)樣板：政府提供市政保障、平臺(tái)公司牽頭改造、民營(yíng)運(yùn)營(yíng)方引入有共識(shí)的業(yè)態(tài)，并通過“新型鄰里關(guān)系”的培育，實(shí)現(xiàn)了租金收益與社會(huì)滿意度的雙提升。政府、平臺(tái)公司和民營(yíng)運(yùn)營(yíng)方的協(xié)同機(jī)制更加明晰，才能避免“多頭管理”“權(quán)責(zé)不清”的現(xiàn)實(shí)困境。

朱小地指出：“我們需要的不僅是投資方，更是‘主理人’，最好是懂設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、城市語(yǔ)境的建筑師型人物，能判斷投入產(chǎn)出，把握調(diào)性節(jié)奏，在空間和人之間建起溫柔的連接。”

城市更新要有效解決居民的生活訴求。中海大吉巷城市更新項(xiàng)目景觀負(fù)責(zé)人方紅梅表示：“早期做設(shè)計(jì)時(shí)，我們就對(duì)周邊居民的需求做整體調(diào)研，籃球場(chǎng)、休閑空間、地下劇場(chǎng)、聚會(huì)場(chǎng)所，生活中都會(huì)需要。”

最終，項(xiàng)目為北京二環(huán)內(nèi)新增一個(gè)1.2萬(wàn)平方米的綠地空間，有“彈性劇場(chǎng)”“森林露臺(tái)”等園林，還為周邊胡同居民提供了一個(gè)茶余飯后的好去處。

上海金牛花苑老舊小區(qū)在改造時(shí)探索出“片區(qū)化提升、全要素修繕、規(guī)模化加梯”的“三合一”模式：整個(gè)片區(qū)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一推進(jìn)。

部分一樓住戶最初反對(duì)加裝電梯，擔(dān)心采光和隱私受影響。街道協(xié)調(diào)員挨戶走訪，最終通過“梯位微調(diào)+物業(yè)費(fèi)減免”方案達(dá)成一致，完成全樓簽約，同步推進(jìn)屋頂防水、外墻保溫、智慧門禁等全要素改造。居民在方案設(shè)計(jì)、施工監(jiān)督等環(huán)節(jié)全過程參與，提升了滿意度，增強(qiáng)了后期自治能力。

05

改成什么樣？

讓人愿意留下，是城市更新的終極標(biāo)準(zhǔn)。

一個(gè)老街區(qū)能否真正實(shí)現(xiàn)煥新，關(guān)鍵在于：能不能持續(xù)運(yùn)營(yíng)？談及北京胡同改造的可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)，朱小地指出，胡同空間雖在全國(guó)叫法不同，但都是“居住單元外的最后一段路”，如上海的弄堂、成都的小巷，邏輯是一致的——“公共空間就是更新中的關(guān)鍵變量，更新成敗不僅取決于建筑設(shè)計(jì)，而是居民是否愿意在這里留下。”

在這場(chǎng)更新實(shí)驗(yàn)中，老舊街區(qū)往往拒絕走“網(wǎng)紅街”的套路，取而代之的是“小而美、軟而慢”的低密度更新思路。

成都玉林東路改造引入“金角銀邊”理念，著眼于橋下空間、道路拐角、建筑縫隙等城市“邊角料”，將閑置區(qū)域打造成休閑座椅、集市書攤等功能區(qū)，讓市民在日常通勤中也能“遇見風(fēng)景”；還充分利用地下空間，改造出集停車、儲(chǔ)物、文創(chuàng)展陳為一體的復(fù)合場(chǎng)所，引入24小時(shí)開放的城市客廳、青年文化空間等新型業(yè)態(tài)。

優(yōu)質(zhì)的業(yè)態(tài)是城市更新的鮮活生命力。在北京爛縵胡同，負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)的張爽介紹：“我們不是以盈利為第一目標(biāo)，更多是看業(yè)態(tài)是否匹配。”團(tuán)隊(duì)會(huì)考察商戶是否理解老城氛圍、具備公共意識(shí)，能否與居民形成良性互動(dòng)。負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)統(tǒng)籌的楊娜認(rèn)為：“不能一味追求熱鬧，更新過程要兼顧居民的節(jié)奏和街區(qū)的整體氣質(zhì)，要長(zhǎng)期持續(xù)地為整個(gè)片區(qū)帶來活力。”

“這里不像商圈，像社區(qū)。和街坊打招呼、幫游客指路，比營(yíng)業(yè)額更重要。我小時(shí)候就在這邊長(zhǎng)大，現(xiàn)在回來開店，每一天都感覺特別快樂。”甜品店店主王餅干表示。

姚江胡同主理人聞婷強(qiáng)調(diào)“長(zhǎng)期主義”。“我們并非簡(jiǎn)單地空間改造合作、經(jīng)營(yíng)社區(qū)新商業(yè)，而是攜手共建新社區(qū)、打造一個(gè)城市更新生態(tài)系統(tǒng)。”城市更新不能變成“景觀工程+商業(yè)嫁接”的套路，而應(yīng)建立一種“可供使用、可被維護(hù)、可以生長(zhǎng)”的新機(jī)制。

城市更新，是行動(dòng)中的科學(xué)。作為一個(gè)多方參與、利益交織的系統(tǒng)工程，它沒有現(xiàn)成答案，需要在真實(shí)的街區(qū)和日常的生活中邊走邊試。只有在持續(xù)實(shí)踐中不斷調(diào)整、完善路徑，才能建立起清晰的協(xié)作機(jī)制和治理邊界。匯聚居民、街道、運(yùn)營(yíng)等各方力量，形成共識(shí)、推動(dòng)共建，城市更新才能真正邁向高質(zhì)量、可持續(xù)的未來。